证券时报记者 张淑贤
6月21日，首批底子 办法 公募REITs（不动产投资信托基金）迎来上市三周年。三年来，我国公募REITs底子 制度加快 创建 ，资产范例 稳步拓展，36单项目上市，此中 4单完成扩募，市场规模站上千亿元关口，形成了“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局。
三年来，公募REITs为盘活巨大 的存量资产开辟 出一条新路，为投资者提供了更多的投资机遇 和资产设置 工具；羁系 部分 从“REITs考核 ”“信息披露”以及“连续 扩募”等多个环节出发，连续 美满 REITs规则体系，推动羁系 制度渐渐 规范化、标准 化、风雅 化。
在利好政策接连出台配景 下，我国公募REITs市场正进入新一轮扩容提质阶段，将来 规模有望连续 增长，并引发 其作为大类资产设置 的潜力。
三年履历 完备 周期
公募REITs这一创新品种真正意义上进入国内大众投资者的视野，是在2021年6月国内首批公募REITs于沪深买卖 业务 所上市。
从2021年至今，我国公募REITs二级市场表现 表现 了订价 逻辑的深度重构，在重新订价 的动态过程中，市场更为全面地关注资产策划 、资产估值与二级市场运行规律。
2021年与2022年，公募REITs发轫之始，市场盲目追逐。彼时，市场方兴未艾，“资产荒”窘境 下，公募REITs走出了独立上涨行情，成为了浩繁 资金眼中的香饽饽，“盲目打新”“钱多货少”的市场生态快速推高了公募REITs的溢价。
2023年，公募REITs深度调解 。这一年，公募REITs股性与颠簸 性还未被清楚 认知，部分 底层资产运营环境 出现肯定 颠簸 ，项目交投活泼 度降落 ，市场活动 性偏弱，叠加机构的调仓动作，公募REITs二级市场出现了显着 的折价。
2024年上半年，回归理性，代价 确认。在履历 了公募REITs超跌后，市场发现公募REITs产物 团体 收入和可供分配金额告竣 率均超预期。本年 以来，公募REITs市场回暖，如今 市场价位较年初低点上涨超10%，市场更为关注底层资产的运营，投资渐渐 回归理性。
已往 三年，我国公募REITs市场开端 履历 了完备 的周期。“三年来，公募REITs市场开端 创建 了中国实体资产的估值体系，而且 丰富了上市的品种，同时从2023年市场下行中打磨环境 看，从羁系 到企业端都创建 了二级市场管理的有效 机制，这对维护市场稳固 运行也是很紧张 的。”中金公司研究部REITs研究小组实行 负责人、分析师孙元祺担当 证券时报记者采访时表现 。
步入扩容提质新阶段
6月21日，在公募REITs上市三周年之际，又有两只公募REITs获批。究竟 上，本年 以来，公募REITs市场连续 大幅扩容。以沪市为例，2024年以来已完成5单首发项目标 发行上市，资产范例 涉及保障性租赁住房、斲丧 、干净 能源以及高速公路。同时，京能光伏、国君东久、中原 北保、中原 华润有巢等项目接连发布扩募公告。
孙元祺向记者表现 ：“到本年 年底，预计公募REITs发行上市项目标 数量 有望显着 增长，团体 节奏比已往 几年变快。”在他看来，随着发行和扩募的常态化机制进一步美满 ，公募REITs市场正进入新一轮扩容周期。
根据公开渠道统计，当前储备项目数量 约有220个。孙元祺分析，假设这些项目相称 大的比例可以或许 进入到公募REITs市场，届时至少会是三位数数量 的公募REITs市场。而纵向看，本年 厂房、保租房等项目都启动了扩募，市场规模也会渐渐 扩大。
普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪也向记者表现 ：“从中国公募REITs市场发展趋势来看，已往 三年发展速率 很快，信托 将来 市场会变得更加良性和康健 ，迈向扩容提质新阶段。”
在瑞思不动产研究院看来，公募REITs的资产种别 、企业种别 和资金种别 也会与时俱进、连续 扩容，将更多民营、外资企业引入市场。据悉，公募REITs已开启探索港口、景区、IDC（互联网数据中心 ）等资产范例 ，并密切关注政策动向，及时 布局 新范例 资产。
大类资产潜力有望引发
随着市场规模连续 攀升，公募REITs作为大类资产设置 的潜力也有望被引发 。
在孙元祺看来，公募REITs市场规模越大，理论上能吸引的资金越多，市场买卖 业务 活泼 度也将得到 支持 ，并形成投融良性循环。
“公募REITs是特别 适实用 来匹配成熟底子 办法 资产的金融产物 。”中金基金创新投资部实行 负责人刘立宇向记者表现 ，“随着更多专业化和差别 化的投资者参加 公募REITs投资以及投资公募REITs配套政策规则的美满 ，公募REITs可以渐渐 发挥‘代价 锚’的作用，二级市场估值有望更稳固 地在公道 区间运行。”
羁系 部分 多次表态 ，支持公募REITs引导更多长期 资金入市，连续 加大力 大举 度引入企业年金、养老金、社保基金等长期 限资产设置 型机构，构建投资新生态。
财务 部连合 人力资源社会保障部客岁 就《天下 社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》公开征求意见，拟将公募REITs纳入社保基金的投资范围。这一办法 有望发挥长期 资金的订价 本领 ，引导估值公道 预期，丰富投资者布局 。
另据相识 ，如今 已有外资参加 了公募REITs投资，不外 资金量比例并不高，更多以实行 和学习的心态参加 。
“私募基金参加 公募REITs市场的活泼 度如今 有所进步 ，特别 是一些专业度较高的私募基金，乃至 已有专门的团队开展公募REITs投资。”刘立宇表现 ，“回顾 公募REITs上市初期，一样平常 是主投股票大概 固收的团队分身 REITs投资，相比之下如今 投研资源已有明显 进步 。”
6月21日，中证指数公司发布中证REITs（收盘）指数和全收益指数的修订公告，并将于近期发布及时 行情。REITs及时 指数的推出，将进一步为长期 资金投资公募REITs提供有利条件。将来 ，随着社保基金等长期 资金入市，公募REITs作为独立大类资产的潜力也有望被引发 。
