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6月21日，我国首批9只底子 办法 公募REITs上市满3周年。
三年间，底子 办法 公募REITs市场团体 规模站上了千亿元台阶，此中 沪市共有27单REITs完成发行，发行规模近900亿元，全市场占比约七成，形成了“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局。
我国底子 办法 公募REITs一起 走来的过往三年，是产物 规模稳步上涨的三年，是资产范例 图谱不绝 丰富的三年，也是配套规则连续 美满 的三年。在各参加 方的共同积极 下，REITs这一创新产物 正在渐渐 打开高质量发展的阀门。
开端 履历 完备 周期
从2021年至今，中国REITs的二级市场表现 表现 了订价 逻辑的深度重构，在重新订价 的动态过程中，市场更为全面的关注资产策划 、资产估值与二级市场运行规律。
从2021、2022年REITs发轫之始，市场盲目追逐，到2023年REITs深度调解 ，再到2024年上半年——回归理性，代价 确认。本年 以来，REITs市场回暖，如今 市场价位较年初低点上涨超10%，市场更为关注底层资产的运营，投资渐渐 回归理性。
已往 三年，REITs市场开端 履历 了完备 的周期。在此期间，市场积极探究 公募REITs投资属性，股债兼具的特性被更深条理 认知，投资举动 也渐渐 趋于理性；公募REITs高比例分红、底层资产策划 表现 相对稳固 、与股债相干 性低，产权类项目均匀 分派率在5%左右，策划 权项目均匀 IRR在7%左右，REITs产物 的长期 投资代价 和资产设置 代价 进一步得到广大投资者的承认 ；别的 ，投资人群体也在不绝 丰富，REITs投资战略 不绝 多元化，基于REITs投资战略 的资管产物 不绝 创新。
“公募REITs必要 作育 投资者更客观理性地评估底子 办法 REITs的投资代价 ，做长期 代价 投资者”，中原 基金表现 。
资产图谱不绝 拓宽
在积极推进规模扩容的同时，公募REITs不满意 于现有资产种别 ，向着差别 种别 的底层资产延伸触角，绘就多元的公募REITs图谱。而多发行主体、多业态、跨地区 、跨行业种别 的REITs连续 上新，也为公募REITs的将来 留下更多的想象空间。
在我国住房保障体系建立 加快 推进的大配景 下，保障性租赁住房REITs应运而生，这不但 仅是中国公募REITs试点的线性连续 ，更是助力保障性租赁住房行业向新发展模式转型的紧张 抓手。而在投资端，保障性租赁住房REITs依附 其妥当 、出色 的运营表现 ，成为公募REITs市场中的一道“风景线”，彰显出了较强的抗周期属性。
保障房REITs负责人表现 ，通过发行公募REITs的采取 资金积极投资用于其他保障性住房项目标 建立 ，买通 了项目投资“募投管退”全流程，为本地 租赁住房行业的高质量发展贡献了力气 。
光伏、风电等干净 能源底子 办法 REITs的发行上市，有助于能源环保财产 的绿色低碳升级迭代，积极服务“双碳”战略目标 。新能源REITs，是连续 促进绿色金融发展和遍及 、将绿色金融和可连续 发展理念融入底子 办法 REITs产物 全周期的实践样本。
首批斲丧 底子 办法 公募REITs乐成 落地，在扩内需、助力斲丧 的同时，有利于疏解房地产企业资金压力，推动企业转型。而斲丧 REITs的推出因买通 了资产退出渠道，也引发 了贸易 底子 办法 的投资人对于可稳固 产生策划 收益的贸易 类资产有更强的投资意愿。
在现有资产范例 上，已开启探索港口、景区、IDC（互联网数据中心 ）等其他资产范例 ，并密切关注政策动向，及时 布局 新范例 资产。我国是基建大国，公募REITs承载着盘活存量资产、服务实体经济等弘大 的战略意义，将来 发展空间将更为广阔。
制度与政策日趋美满
公募REITs连续 康健 发展，既离不开辟 行人连续 提供数量 更丰富、范例 更多元的产物 选择，为REITs市场带泉源 头活水，更离不开作为“市场之本”的投资人的信托 与参加 ，引发 市场活力。而健全的制度体系、美满 的配套政策，是投资者故意 愿、有条件认知REITs并参加 REITs的基底。
陪伴 REITs试点工作渐渐 深入，羁系 部分 从“REITs考核 ”、“信息披露”、“管理 机制”、“鼓励 束缚 ”、“二级市场监测”、“投资者关系管理”以及“连续 扩募”等机制多个环节出发，连续 美满 REITs规则体系，推动羁系 制度渐渐 规范化、标准 化、风雅 化。
羁系 部分 器重 项目质量把关，颁布并连续 更新项目申报指引和考核 关注事项，促进底子 办法 REITs政策体系日趋美满 ，市场渐渐 迈入高质量发展；羁系 部分 致力提振投资信心，积极共同 与推动REITs相干 税务政策、资产扩募规则、管帐 类规则指引先后落地；羁系 部分 对峙 投资者教诲 与伴随 ，接连构造 开展分行业业绩阐明 会、投资者走进原始权益人、投资各人 谈等品牌活动 ，进一步增长 了投资者对底子 办法 底层资产的相识 ，为投资者与项目方深入交换 提供了平台，加强 与投资者沟通交换 ，维护投资者关系。
“首发+扩募”双轮格局显现
扩募是REITs最具特色的发展途径之一，也是REITs生命力的紧张 源泉，可以或许 支持 REITs市场向深度、广度发展。
业内人士指出，REITs扩募真正实践了投资的良性循环，通过置入核心 优质资产，有利于进步 基金的投资分散性，促进基金长期 妥当 运营。同时，将进一步推动我国底子 办法 范畴 投融资机制创新，深化金融供给侧布局 性改革，有助于加强 资源 市场服务实体经济的质效。
2024年以来，沪市已完成5单首发项目标 发行上市，资产范例 涉及保障性租赁住房、斲丧 、干净 能源以及高速公路；同时京能光伏、国君东久、中原 北保、中原 华润有巢等项目接连发布扩募并新购入项目标 公告，进一步盘活底层资产。当前，国内REITs市场“首发+扩募”双轮驱动格局已然形成，存量公募REITs扩募的落地，将不绝 加强 公募REITs发展 空间和策划 活力。以中金普洛斯REIT为例，在通过扩募之后，持有的10个仓储物流园分布于五多数 会 圈7多数 会 ，高效服务生物医药、先辈 制造、第三方物流、跨境电商等新经济行业，有力地承载和支持了地点 地区 的民生和经济发展。
预测 将来 ，瑞思不动产研究院表现 ，REITs的覆盖面与遍及 率会大幅提拔 。REITs所服务的资产种别 、企业种别 和资金种别 会与时俱进、连续 扩容，将更多民营、外资企业引入市场，更深度服务双碳、双循环、“一带一起 ”等国家战略与新发展格局；REITs平台将更具市场活力和自驱力，连续 推动资产运营管理机制、资源要素设置 服从 的优化和提拔 。
